１．敷金返還で損しないために知っておきたい基本

　賃貸借契約を締結した際、賃借人が賃貸人に交付することがある「敷金」。退去時に返ってくるはずと思っていても、「いつ、どのような条件で返還されるのか分からない」「全額戻らないのでは」といった不安を抱える方は多いのではないでしょうか。

　本コラムでは、敷金とはどのような契約に基づく金銭か、そして賃借人がどのようなときに、どのような手続で返還を請求できるのかをわかりやすく解説します。

２．敷金とは？法律で定められた役割と特徴

⑴ 敷金の定義と返還前提となる法的性質

　敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます（民法622条の2第1項柱書）。

　敷金の特徴として、将来の債務履行を担保することを目的とし、返還されることを前提とする点が挙げられます。

⑵ 敷金契約はどう位置づけられるか（要物契約・担保機能）

　敷金を差し入れる契約は、賃貸借契約とは別個独立の契約とされつつも、敷金の性質からして賃貸借契約の従たる契約といえます。

　また、敷金契約は、実際に敷金が交付された時点で成立する「要物契約」とされています。契約の目的は、賃借人が負う金銭債務（未払賃料や原状回復費など）を担保することにあります。

　例えば、未払賃料がある場合、賃貸人はその債務の支払いを請求することに加えて、敷金から充当するという対応が可能です。

⑶ 敷金と礼金の違い｜返ってくるお金・返ってこないお金

　敷金と混同されがちな金銭に「礼金」があります。礼金とは、賃貸借契約の締結時に、賃借人から賃貸人へ、賃貸に対する謝礼として交付される金銭であり、原則として返還されないという点で敷金と異なります。

　また、契約内容によっては「権利金」や「保証金」といった名目の金銭が交付されることもあります。契約ごとにそれらの法的性質は異なり得ますので、疑問がある場合には弁護士にご相談ください。

３．敷金はいつ・いくら返ってくる？返還のタイミングと条件

⑴ 敷金が返還されるタイミングはいつ？退去と契約終了が条件

　賃借人は、次の２つの条件を満たしたときに、初めて敷金の返還を請求することができます。

　１．賃貸借契約が終了していること
　２．賃貸物の返還（明渡し）がなされていること

　この２つの条件を満たさない限り、敷金返還請求権は発生しません。契約の解約だけでなく、物件を実際に明け渡していることが必要です。

⑵ 敷金は全額返ってこない？差し引かれる費用とは

　敷金は、未払賃料や損害賠償など、賃借人が賃貸人に対して負う債務に充当されることが予定されています。

　そのため、敷金の返還を請求できる金額は、差し入れた敷金から、契約終了時点における債務（例：未払賃料等）を差し引いた残額ということになります。

　【例】
　敷金30万円を交付していた賃借人が、契約終了・明渡し時に未払賃料10万円を残していた場合、賃借人が請求できる返還額は、差額の20万円になります。

⑶ 敷金返還のために必要な６つの条件とは

　敷金の返還を請求するためには、次のような要件を満たしている必要があります。

　１．賃貸借契約が成立していること
　２．賃貸人が賃借人に目的物を引き渡していること
　３．敷金の授受に合意していること
　４．賃借人が敷金を実際に交付していること
　５．契約が終了していること
　６．賃借人が目的物を明け渡していること

　これらすべてを満たしてはじめて、敷金の返還請求が可能となります。特に「明渡し」が完了していない状態では返還を求めることはできません。

　また、前述のように、未払金や原状回復費用等がある場合には、それらが差し引かれるため、交付した金額すべての返還を受けられるとは限りません。

４．敷金返還でトラブルにならないために大切なこと

　以上のとおり、敷金とは、賃借人が賃貸借契約に基づいて交付する担保的性質を持った金銭であり、その返還は「契約終了後、かつ明渡し完了後」に請求できることになります。

　また、未払金や契約に基づく債務が残っている場合には、それらが差し引かれたうえでの返還になる点にも留意が必要です。

　敷金返還の前提となる「明渡し」そのものが問題となる場合もあります。明渡しに関して争いがあるときは、法的手続きを視野に入れることが重要です。詳しくは下記のコラムをご覧ください。

賃貸借契約の終了に基づく不動産明渡請求訴訟

　個別の賃貸借契約の内容や状況によって対応が異なる場合もありますので、敷金返還をめぐって不安や疑問がある方は、お気軽に弁護士までご相談ください。